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主题:捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

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yoyo柚柚

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发表于2017-05-16 11:17:18 |只看该作者
楼主

对于捂盘惜售,相信大家都有所了解,特别是在当前上海对楼盘备案价加强监管的背景下,高备案价的项目审批困难,批复下来的预售备案价达不到开发商的目标,这就造成了很多项目大举捂盘。

2016年5月18日,保利以高达5.5万元/平(实际可售楼面价)的天价拿下周浦地王,最直接的后果就是带动周边楼盘房价飞涨,而紧邻保利地块的两大项目——世茂云图和中骏柏景湾更是欣喜若狂,各种理由推迟开盘、涨价,让众多购房者愤懑不平。

捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

(保利地块紧邻世茂云图和中骏柏景湾)

捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

苦苦挣扎了一年之后,在目前加强规范房地产市场的情况下,这两个项目也只能无奈开盘。据悉,世茂云图和中骏柏景湾正在申请预售证准备开盘,项目销售预估开盘价在5万3左右,具体价格要等预售证拿下来才知道。

项目简介

世茂云图地处浦东周康板块,位于林海公路与上南路交汇处。世茂云图项目由上海世茂翔信置业有限公司开发,项目占地面积为49369平方米,建筑面积达120135平方米,规划建设830户,小区停车位规划建设993个。

捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

(世茂云图项目实景)

世茂云图二期预计推出87平3房、110平3房住宅,119平3房、140平4房非毛坯房源,15-16层,2梯4户。

中骏柏景湾地处浦东周康板块,位于林海公路与上南路交汇处。中骏柏景湾项目由上海中骏置业控股有限公司开发,项目占地10万平方米,总建筑面积15万平方米,规划为16幢小高层和8幢联排别墅。

捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

(中骏柏景湾项目实景)

中骏柏景湾户型有91平3房、106平3房、116平3房以及 160平4房联排,目前91平和116平样板间已开放。

项目对比

由于两个项目位置相邻,周边交通、配套、环境都一模一样,所以项目对比只能从户型和自身配套上来看。

两个项目主打的都是高利用率的户型,90平左右的3房性价比很高,再加上预计售价在5万3左右,总价偏低。400-500万左右就可以买到3房住宅,不论是刚需还是投资都很合适。当然,虽然两个项目户型相似,但仍有区别。

中骏柏景湾91平的3房户型,由于把次卧的飘窗打掉,赠送面积较多,明显比世茂云图87平3房的户型宽敞好多,而且中骏柏景湾91平户型,2房朝南,有两个卫生间。但是不论是世茂云图87平还是中骏柏景湾91平户型,客厅都是正对电梯口,从电梯看进去一览无余,体验不是太好。

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(世茂云图87㎡3房2厅1卫户型图)

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(中骏柏景湾91㎡3房2厅2卫户型图)

世茂云图110平的3房户型中规中矩,而中骏柏景湾116平3房户型客厅则让人眼前一亮,由于116平的户型狭长,所以进门后第一感觉就是客厅十分宽敞,但可惜两房朝北,只有主卧朝南。

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(世茂云图110㎡3房2厅2卫户型图)

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(中骏柏景湾116㎡3房2厅2卫户型图)

从项目自身配套而言,世茂云图有儿童游乐场以及特意为6岁以上小朋友打造的滑冰坡道,中骏柏景湾有会所和露天泳池。由于两个项目体量都不大,所以自身配套都不多,但聊胜于无。

周边分析

世茂云图和中骏柏景湾两项目所属的区域,脱离板块的成熟住宅区,周边更多的是规划中的地块和农田,所以在交通方面十分不足,附近仅有一路公交(万周专线)经过,而且从世茂云图小区内走到最近的公交站也需要800多米,从中骏柏景湾走过去稍近。最近的地铁站是正在建设的18号线周浦站,距离2.5公里左右。公共交通方面十分不方便,如果是自驾的话就比较便捷,两项目都紧邻林海公路而建,能快速开上外环线。

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(板块住宅分布图)

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(从世茂云图项目前往最近的公交站距离)

在配套方面,跟交通的理由相似,周边多是待开发的地块和农田,一些简单配套大多依存于成熟的住宅区天台星城周边。开车的话可以去周浦万达广场和小上海步行街等处,步行范围内的周边配套十分简单。

捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

(与两项目一路之隔的地方一片荒芜)

从整体感觉而言,两个项目生活氛围较差,不适合老人和小孩居住,适合以自驾为主要出行方式的年轻人购买,尤其是在当前整体房价较高的情况下,两项目的总价都偏低。但需要注意的是中骏柏景湾项目西北角有一个加油站。

未来发展

由于这两个项目是被赶鸭子上架,强迫开盘,而且对备案价审核较严格,所以在价格上低于预期价格。当然,项目比起拿地的楼面价(1万9左右)和前期的售价,也上涨了不少,但远低于上海整体房价涨幅,尤其是对比周边的二手房房价就能看出来。据链家网的数据显示,两项目附近的2007建成的小区天台星城实时的二手房房价是48724 元/平,几乎与世茂云图和中骏柏景湾两项目的开盘价相差无几了。


捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

(天台星城二手房房价)

而且,两项目一直以来捂盘的最重要因素,保利地块已经开工建设,预计在未来不久就会推出。


捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

(正在建设的保利地块)

虽然,地块的高楼面价并不一定能真实的反应周边房价,但不可忽视的是,高地价必将推高房价。再加上项目属于低总价3房,虽然目前配套较差,但考虑到周边已经规划的大量住宅用地,未来将形成集聚效应,这两个项目的性价比还是很高的。




本帖 yoyo柚柚 于2017-05-16 11:18:21 编辑过,共被编辑过1次
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末非

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发表于2017-05-16 11:20:18 |只看该作者
沙发
yoyo柚柚,您好!您所发的帖子“捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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easyeels

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发表于2017-05-17 09:25:46 |只看该作者
板凳

呵呵,还想捂盘提价



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soufunapp0626307867

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-05-17 19:40:26 |只看该作者
4楼
分析到位

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fang295147984

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-05-21 22:48:30 |只看该作者
5楼
请问 未来多少年了才能有聚集效应,至少五年以上吧?周围实在偏荒,没有轨交支撑,没有一定规划

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主题:捂不住系列:周浦两楼盘“被迫”开盘 均价5万/平左右

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